SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) - Anúncios imobiliários diante de condomínios residenciais recém-lançados fazem a esteticista Lígia Nunes, 32, sonhar com a sua casa própria. A vista descrita é a da avenida Miguel Yunes, no Campo Grande, distrito da zona sul de São Paulo que é o campeão da cidade em aprovações de moradias que recebem isenções da prefeitura por serem sociais ou populares.

Apesar disso, os imóveis na prática estão fora do alcance da trabalhadora cuja renda é de R$ 3.500 por mês. Para comprar um apartamento de R$ 260 mil nos arredores, é necessária a entrada de R$ 118 mil, segundo o simulador habitacional da Caixa.

Só assim as parcelas iniciais seriam suficientemente baixas —R$ 1.050— para a exigência de não comprometer mais de 30% do salário. "É um sonho, mas não dá."

Lígia é uma representante do grupo que mais precisa de moradia em São Paulo, mas que também é o menos atendido pela principal política habitacional da cidade, segundo dados extraídos pela Folha de S.Paulo do Geosampa, o portal de informações geográficas da prefeitura.

São Paulo permite desde 2014, na gestão Fernando Haddad (PT), que imóveis construídos para a população de baixa e média renda não paguem a outorga onerosa, uma taxa municipal exigida quando a área construída supera o tamanho do terreno.

Três categorias de imóveis recebem o benefício: as HIS (Habitações de Interesse Social) das faixas 1 e 2 e a HMP (Habitação de Mercado Popular).

Quase 514 mil alvarás para novas moradias desses três tipos foram emitidos de agosto de 2019 ao mesmo mês de 2025, série histórica disponível.

O menor volume produzido, de 76,7 mil (14,9%), é para imóveis enquadrados como HIS 1, que só podem ser comercializados para famílias cuja renda mensal bruta é de no máximo três salários mínimos –R$ 4.554, em valores atuais.

Número muito inferior à classe HIS 2, que ganhou 352,6 mil (68,6% do total) unidades no período. Esse modelo atende famílias com renda máxima de seis salários mínimos (R$ 9.108).

As HMPs atingiram 84,6 mil (16,5%). Esses imóveis podem ser vendidos para famílias que ganham até dez salários mínimos (R$ 15.180).

A produção minoritária de HIS 1 indica uma dificuldade do modelo no enfrentamento ao déficit habitacional, caracterizado pela ocupação de imóveis precários, coabitados por muitos moradores ou cujo valor do aluguel compromete mais de 30% da renda familiar de até três salários mínimos.

Aproximadamente 85% do déficit habitacional é composto por famílias com renda de até dois salários mínimos, ou seja, que são alvo das HIS 1, sendo o ônus excessivo com o aluguel o principal responsável por esse cenário, segundo o pesquisador Frederico Poley, da Fundação João Pinheiro.

São Paulo contava com 370 mil famílias em situação de déficit habitacional em 2022. Essa condição de precariedade avançou para mais de 392 mil domicílios no município em 2023, ano mais recente com dados disponíveis.

A falta de moradia para a faixa mais pobre da população é um problema histórico na cidade, que permanece há diversas gestões.

Coordenadora de um estudo que aponta que o município já deixou de arrecadar mais de R$ 1 bilhão para incentivar habitações sociais e populares, a pesquisadora especialista em legislação urbana Bianca Tavolari diz que a política pública erra ao concentrar subsídios na incorporação imobiliária, em vez de os distribuir em maior quantidade às pessoas que estão no déficit.

Ela vê como agravante a falta de instrumentos para conferir transparência as diversos benefícios concedidos ao mercado, destacando que a venda de habitações sociais para pessoas de alta renda é alvo de investigação do Ministério Público e de uma CPI na Câmara Municipal.

A falta de dados dificulta até mesmo avaliar a eficiência da combinação de incentivos municipais e da União, como o das HIS 2 que também recebem estímulos do programa federal pelo Minha Casa Minha Vida. "Estamos transferindo dinheiro público duas vezes para aquilo que não é o principal do déficit", diz.

Responsável pelo programa do governo Lula (PT), o Ministério das Cidades diz ser favorável à combinação de iniciativas federal e municipais que permitem ajustes às diversas realidades do país.

Em São Paulo, a gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) diz contrabalancear a preferência do mercado pelos HIS 2 e HMP com a construção com recursos próprios de moradia para a baixa renda, citando que 90% das 13 mil unidades da produção municipal de 2021 a 2025 foram destinadas justamente a famílias com renda de até três salários mínimos.

Na sua meta de entrega de 42 mil unidades próprias, a prefeitura afirma também ser de 90% o volume a ser destinado para a menor faixa de renda.

Em defesa da construção subsidiada de moradia popular via mercado, o diretor de desenvolvimento urbano da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras), Vladimir Iszlaji, aponta a evolução das concessões de financiamentos realizados pela Caixa como provas de que essa produção começou a alcançar a baixa renda.

Ele diz que a política criada com o Plano Diretor paulistano atraiu empreendedores para o mercado de habitação popular, fazendo a capital paulista ampliar sua dianteira na disputa com outros municípios por recursos federais para a construção de moradia.

Em 2014, São Paulo possuía 4.900 unidades financiadas pelo Minha Casa Minha Vida, enquanto os demais municípios da região metropolitana somavam 9.100.

Essa relação mudou completamente em uma década, com a capital atingindo 59 mil unidades financiadas em 2024 —sendo 40% desse volume para a faixa de até três salários mínimos—, contra 13,5 mil do restante da metrópole, segundo dados compilados pela Abrainc.

Com pouco mais de 56% da população de São Paulo, a cidade do Rio de Janeiro obteve no ano passado 7.600 moradias financiadas pelo programa, aproximadamente 13% do total alcançado pela capital paulista.