RIO — A Caixa Econômica Federal (CEF) anunciou o leilão e a venda de mais de 18 mil imóveis retomados em todo o país, até a próxima sexta-feira, dia 17. Somente no Estado do Rio, são 1.018 unidades à disposição dos compradores, Mas, para evitar um mau negócio, é preciso observar alguns cuidados antes de dar um lance em um dos imóveis.

Para advogados especialistas em Direito Imobiliário, a primeira providência é ler atentamente o edital publicado pelo banco e que coloca o bem à disposição. Embora os descontos para imóveis retomados sejam atraentes, o comprador terá que arcar com o ônus de retirar o antigo proprietário do imóvel, caso ainda esteja ocupado. Além disso, em alguns casos não há possibilidade de parcelamento ou financiamento.

Segundo especialistas, antes da compra do imóvel, o interessado deve avaliar a localização do imóvel, estado de conservação, infraestrutura da região, valor do bem e disponibilidade de recursos financeiros:

— O interessado deve verificar as pendências judiciais e dívidas do atual proprietário. No caso dos leilões extrajudiciais (oferecidos pela Caixa), o arrematante terá que assumir os débitos de condomínio ou IPTU, se houver. Para evitar surpresas, é preciso se certificar de que o bem está regularizado. Nesses casos, é bom pedir uma certidão de ônus reais — ressalta Arnon Velmovitsky, advogado especializado em Direito Imobiliário e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB (Instituto dos Advogados Brasileiros).

Imóveis ocupados

Arnon acrescenta que outro custo importante a ser calculado pelo arrematante será o de imóveis ainda ocupados. Neste caso, geralmente a responsabilidade para retirar o ocupante é do novo dono. O processo deve demandar uma ação judicial de reintegração de posse, o que pode levar no mínimo seis meses para ser concluído. O advogado explica que, em um cálculo conservador, a recomendação é reservar de 20% a 40% dos recursos disponíveis para o negócio para despesas extras, além do preço do imóvel.

Recursos para reforma

De acordo com especialistas, geralmente, os interessados em comprar os imóveis no leilão não poderão visitar as casas e apartamentos antes do processo,e por isso desconhecem o real estado de conservação do imóvel. A Caixa disponibiliza informações gerais e condições como metragem, localização, entre outros.

— O interessado precisa estar ciente de que muitas vezes o imóvel estará em condições precárias de uso e precisando de reformas, o que demandará investimento financeiro por parte do arrematante. Sempre recomendo que se busque orientação jurídica. Acredito que isto pode fazer diferença para uma aquisição segura — orienta a advogado Lizia Jacintho, presidente da Associação de Mutuários do Rio (Amurio).

Banco possibilita uso do FGTS

O banco disponibiliza de casas, apartamentos, salas comerciais e terrenos de propriedade da Caixa com preços abaixo do valor de mercado. O evento acontecerá até a próxima sexta-feira, dia 17.

Os interessados podem consultar as ofertas, as fotos e as peculiaridades dos imóveis através do site http://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/imoveis-venda/Paginas/default.aspx.

De acordo com o banco, entre as vantagens estão a possibilidade de financiamento em todas as modalidades de compra e a garantia de um imóvel com documentação regular. O saldo de FGTS pode ser usado na transação, desde que obedecidas as regras de utilização do fundo.

Os cuidados

— Verifique as pendências judiciais e as dívidas do proprietário. No caso dos leilões extrajudiciais (oferecidos pela Caixa), o arrematante terá que assumir os débitos de condomínio e/ou IPTU.

— No caso do leilão extrajudicial, veja se o imóvel está ocupado e de quem será a responsabilidade de retirar o ocupante.

— Verifique as formas de pagamento admitidas para a arrematação do imóvel.

— Conheça o histórico do imóvel, os gastos envolvidos na aquisição e a quantia máxima a ser desembolsada.

— Obtenha em cartórios as certidões que envolvem o imóvel.

— Avalie o custo final do negócio, incluindo o valor do arremate, os impostos (como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI), as certidões e as custas dos cartórios.

— Faça uma pesquisa prévia sobre o valor do mercado do imóvel antes de dar um lance ou participar de um leilão.

— Procure um advogado com experiência em Direito Imobiliário e em leilões e converse com o leiloeiro antes de se candidatar.

— Como não é possível visitar o local antes do leilão, é bom ter em mente que poderá ser necessário arcar com os custos de uma reforma.

Entenda as modalidades

Leilão — De acordo com as regras, podem ser realizados até dois leilões com os imóveis retomados pela Caixa. O primeiro é feito 30 dias após a retomada do imóvel. O bem é oferecido pelo valor de mercado. Se não houver lance vencedor, o segundo leilão é feito 15 dias depois. O imóvel é oferecido pelo valor da dívida.

Licitação aberta — O interessado deve ler o edital com as regras e condições, como: local, data de realização e possibilidades de pagamento oferecidas pelo banco. O Habite-se é disponibilizado junto ao leiloeiro oficial contrato pela Caixa. No momento do negócio, é necessário apresentar CPF, RG e comprovante de residência.

Venda On-line — O interessado deve acessar o menu Venda Online, no site da Caixa. Depois é preciso localizar o imóvel que deseja, cadastrar-se como usuário e escolher uma senha. Em seguida, é preciso apresentar uma proposta online antes do que o tempo do cronômetro chegue ao fim. Segundo a Caixa, nesta modalidade, a negociação poderá ser intermediada.