SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) - Para a arquiteta e urbanista Simone Gatti, professora da Escola da Cidade representante do IAB-SP no Conselho Municipal de Política Urbana, as políticas de habitação de interesse social e de mercado popular de moradia carecem de controle da demanda pelo poder público.
Gatti, que é também presidente do Fundo FICA, uma associação que viabiliza aluguel na região central de São Paulo para famílias de baixa renda, conta que a ausência de fiscalização acaba prejudicando ainda mais a situação de quem necessita de moradia na cidade.
"Vivemos em um momento de altíssima emergência habitacional e os nossos instrumentos para quem mais precisa estão sofrendo desvio de função", diz.
Como a Folha de S.Paulo mostrou, a prefeitura paulistana concede benefícios para construtoras que incluem imóveis populares em seus empreendimentos, mas a falta de acompanhamento acaba permitindo que essas moradias acabem nas mãos de investidores e não de famílias.
De que maneira as construtoras se beneficiam ao inserir imóveis de HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) em seus empreendimentos?
Em toda a cidade, para construir além do coeficiente de aproveitamento básico, o empreendedor precisa pagar por isso, que é o pagamento da outorga onerosa do direito de construir. Mas há um incentivo para a produção de HIS e HMP, tornando essa outorga gratuita. No perímetro da Operação Urbana Centro, é possível construir até seis vezes a área do terreno sem pagar outorga, independente do tipo de empreendimento.
O problema é que o poder público não controla essa demanda, ou seja, não tem mecanismos para controlar as faixas de renda que acessam esse empreendimento, e portanto os fundos de investimento acabam tendo acesso a elas. O que é desvio de finalidade, pois são unidades que deveriam ser destinadas para as rendas mais baixas que não conseguem acessar o mercado imobiliário para as rendas médias.
PERGUNTA - Conceder benefícios às construtoras é uma forma correta de estimular a criação de imóveis para pessoas de baixa renda?
SIMONE GATTI - Teria sentido se a demanda fosse controlada, mas não é. A única coisa que tem é uma declaração do empreendedor de que vai atender a faixa de renda, sem exigir nenhum documento comprobatório.
A única demanda que passa por algum controle é quando o empreendimento é produzido pelo poder público. Porém, essa produção é muito baixa, considerando o baixo investimento em habitação social dos últimos anos.
P.- Existe alguma possibilidade legal para que imóveis de habitação social ou mercado popular sejam comprados por pessoas que fogem às faixas de renda previstas?
SM- Não há nenhum amparo legal, mas como não existe mecanismo de controle, esse desvio de finalidade acaba sendo institucionalizado.
P.- Quais são as consequências da falta de fiscalização?
SM- As famílias de menor renda continuam sem acesso aos imóveis produzidos pelo mercado imobiliário.
Segundo pesquisa que desenvolvi no meu pós-doutorado na USP, entre os anos de 2014 e 2019, foram produzidos 489 empreendimentos de HIS 2 (para famílias de três a seis salários mínimos) pelo mercado imobiliário privado, sem pagar outorga e sem controle de demanda. Nesse mesmo período, somente 23 empreendimentos privados e 43 públicos foram construídos para HIS 1 (até três salários mínimos).
P.- E qual o impacto para a cidade?
SM- É a falta de habitação para quem mais precisa, pois o dinheiro da outorga onerosa (que está sendo gratuita) seria em parte para construir HIS 1 pelo poder público. Vivemos em um momento de altíssima emergência habitacional e os nossos instrumentos para a produção de habitação para quem mais precisa estão sofrendo desvio de função. E há cada vez mais famílias ocupando irregularmente áreas de riscos e insalubres nas periferias, ampliando o espraiamento urbano, pela ineficácia das políticas habitacionais.
P.- Qual seria a solução para evitar que habitação de interesse social e mercado popular, depois de tantos incentivos, caia na vala comum dos interesses da especulação imobiliária?
SM- Precisamos de duas coisas. Primeiro, controlar quem compra essas habitações que recebem subsídios públicos. Isso pode ser feito gravando-se a faixa de renda à qual foi destinada a unidade na matrícula do imóvel e exigindo o controle das prefeituras de toda comercialização desses imóveis. Precisa ser criada uma gerência institucional para realizar essa tarefa, como na Espanha, que propôs a lei VPO (Vivienda de Proteción Oficial), não apenas para a primeira compra mas também para revendas e aluguéis. Qualquer comercialização desses imóveis deve manter seu caráter social e seguir uma tabela de preços preestabelecida pelo poder público.
Uma segunda forma é ampliar a produção de habitação pública, que permanece sob propriedade dos governos e é alugada a preços acessíveis para a população de baixa renda, aos moldes do programa Locação Social de São Paulo.
P.- Por qual motivo o Ministério Público não tem atuado em relação a isso? Seria a Promotoria um dos órgãos fiscalizadores?
SM- Não sei, mas acredito que a Promotoria de Habitação e Urbanismo deveria exigir essa regulação.
P.- Como a revisão do Plano Diretor poderia corrigir essas distorções?
SM- Exigindo a gravação da renda nas matrículas dos imóveis e a criação de um sistema de controle, bem como revendo a gratuidade da outorga onerosa para HIS 2.
