SÃO PAULO, 20 Jul (Reuters) - O fundo imobiliário TRXF11, da TRX Investimentos, anunciou nesta segunda-feira investimento de mais de R$1,4 bilhão para aquisição indireta de um complexo de três galpões logísticos padrão AAA em Guarulhos, na região metropolitana de São Paulo.
O negócio marca a maior transação já realizada pelo TRXF11, afirmou o fundo, citando em comunicado à imprensa que dois dos três galpões estão atualmente locados ao Mercado Livre. A terceira unidade está em fase de desenvolvimento e o locatário futuro não foi divulgado.
O complexo reúne os galpões K100, K200 e K300 e possui cerca de 237,4 mil metros quadrados área bruta locável (ABL).
O K200 já está concluído e locado ao Mercado Livre e o K100, também locado à companhia, está em fase final de desenvolvimento, afirmou o fundo, citando que a entrega da primeira etapa deve ocorrer ainda neste mês e a segunda é prevista para outubro.
A unidade K300, que está em fase de desenvolvimento, precisa de aprovação de projeto e assinatura de contrato de locação "built to suit", disse o TRFX11, citando que enquanto os imóveis em desenvolvimento não estiverem totalmente concluídos e gerando aluguel, a estrutura prevê uma renda mínima garantida sobre o capital desembolsado.
O fundo vai pagar pelo complexo de forma parcelada, com primeiro desembolso no final de julho, seguido por outros três semestrais consecutivos, condicionados ao cumprimento de marcos do projeto.
Segundo a estrutura divulgada, o TRXF11 e o fundo imobiliário Matriz Log são, juntos, os coproprietários dos três galpões, na proporção de 50% cada, sendo que o TRXF11 será inicialmente o único cotista do fundo.
O Banco XP participa da estrutura por meio de uma cota sênior, parcela do investimento que funciona como financiamento e tem prioridade para receber os recursos gerados pela operação, segundo comunicado. Já o TRXF11 e o fundo imobiliário Matriz Log, da gestora Matriz, ficam com a cota subordinada.
A Matriz Investimentos & Participações é desenvolvedora responsável pelos três galpões e seguirá como responsável pela gestão operacional do complexo após a conclusão da operação.
A aquisição amplia a presença do TRXF11 no segmento logístico, que passa a representar aproximadamente 37% da ABL do fundo, que crescerá 19%, para cerca de 1,48 milhão de metros quadrados.
A transação apresenta um "yield on cost" estimado de 14,51% nos primeiros 12 meses, disse o fundo, afirmando que o indicador representa o retorno anual esperado dos imóveis em relação ao valor total necessário para comprá-los e concluir seu desenvolvimento.
Até agora, a maior operação individual do TRXF11 foi a compra relacionada ao Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global, na cidade de São Paulo, avaliada em aproximadamente R$600 milhões, em julho de 2024.
(Por Alberto Alerigi Jr.Edição de Alexandre Caverni)
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